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初めての不動産売却と一括査定

売却までの8STEP

初めての不動産売却:売却までのながれ

不動産(一戸建てやマンション)の購入は人生の中でも大きな買い物の一つです。
物件を売るのは、それ程難しいことではありませんが、買う時と同じように、慎重に手順を追って行いましょう。

予備知識無しに、近所の不動産屋に相談してしまうと、大きな損をしてしまいます。
大切な不動産を高く、そして早く売る為に、売却までのながれや知識、注意点、手数料や税金の事など、必要最小限の知識が必要となります。
このページは、不動産の売買を賢くスムーズに行う為の手順や注意点を説明します。

Step1 物件の相場がいくらなのか調べる

査定をしてもらう前に、自分の不動産物件が、どのくらいの値段で過去に売れているのか調べることができます。
事前に相場を知ることは大事ですが、資金調達の為に不動産を売ったり、住宅ローンが残っている場合などでは、特に気になるところです。

現在では、国土交通省が提供している、「不動産取引価格情報検索」から、地域毎の売却事例を閲覧することができます。

地域別、時期別に検索できますので、売却を検討している不動産を想定して、大体の見当をつけることができます。
もちろん物件の状態などによって価格は大きく変わってきますので、あくまで目安として調べておきましょう

一括査定サイトならば、査定申込み時に、査定申込み物件の相場を表示してくれます。一括査定をご利用の場合はこの作業を省略できます。

国土交通省:土地総合情報システム

売却する土地の価格を簡単に調べる方法
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Step2一括査定へ申し込む

不動産の査定は、知っている会社だからとか、近所の付き合いだから等の理由で特定の不動産会社に頼むのは危険です。
安く査定されれば早く売れるかもしれませんが、高く査定してくれる不動産会社との開きは数百万単位で変わってくることがあります。


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どうして一括査定が有効なのか

理由1:得意とする物件が違う!

マンションを得意とする会社、地場に強い会社やファミリー向けの物件を豊富に扱う会社もあります。
自分の売りたい不動産を得意とする会社ほど、査定額が高くなる傾向にあります。

理由2:同じような物件の取引事例がある

類似した物件を最近取引した事例があり、問い合わせも増えている。売れる見込みがあるので、高い査定額を出しても売れると考えている会社もあります。
その会社に参考にする事例があるかないかによって査定額が変わります。

理由3:今後相場が上がると考えている

例えば、現在の相場からすると5,000万円だが、数ヶ月後には上昇すると考えている。本来であれば相場の少し上の金額で出すべきだが、5,500万円(強気の額)で査定を出す会社もあります。各社の相場の考え方によって査定額が変わります。


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査定方法は机上査定と訪問査定

机上査定

一括査定申込み時に入力した情報を基に数字だけで判断して行う査定です。
実際に見て確認した査定額では無いので、あくまでも目安として考え、実際売却する際には再度査定が必要となります。

訪問査定

査定を申し込む人の80%以上は訪問査定を選びます。
不動産会社の担当者が物件を訪問し、直に見て査定できる為、正確な査定をする事が出来、机上査定に比べて、一度見ているだけに後々の手間もかかりません。

一括査定ならば、多くの不動産会社の中から、あなたの物件の売るのにピッタリな業者を最大6社選定してくれます。
その中から数社(大手と地元等近くの不動産会社等)を選んで査定を申し込んでみましょう。


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高く売るなら絶対に使うべき!”一括査定サービス”とは

Step3 不動産会社の選定

査定額が出ると不動産会社の選定に入ります。
重要なのは査定額ですが、安心して任せられる不動産会社を選びたいものです。
高い査定額を提示した不動産会社は、その物件を売るのにもっとも適したスキルがあると見て良いでしょう。
ですが査定結果から査定額以外にも見えてくるデータがあります。
複数の会社に相談しながら、その不動産会社の得意分野を見極めたり、販売意欲を探るなどは、売り主のあなたの仕事となります。

実績豊富な大手不動産会社が良いとも限りません。物件によっては、地域に精通した地元の不動産会社の方が適している場合もあります。
それらを吟味し、もっとも信頼して頼めそうな不動産会社を選びましょう。
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不動産会社選定のポイント

  1. 機械的では無く、あなたの側に立って親身に考えてくれるか?
  2. 出された査定額は相場に比べて安すぎないか、逆に高すぎないか?
  3. 売り主の希望学を考慮した上で適切なアドバイスを与えてくれるか?
  4. あなたの物件のエリア(沿線)に強い会社か?
  5. どのような手法(広告等)で不動産物件を売るのか?
  6. 見込み客(購入希望の顧客)を抱えている不動産会社か?
  7. 資産活用の為に売却以外の方法を提案してくる?
中古物件の売却価格の付け方や、優良な不動産業者を選ぶためのコツは?

Step4 媒介契約

不動産業者と交わす媒介契約には3つの種類があります。
それぞれにメリットがありますから、売却する物件の特長に合致する媒介契約を選びましょう。

なお、いずれの契約方法も有効期間は3ヶ月ですから、契約満了後に契約方法を変更したり、不動産会社を変えることもできます。

専属専任媒介契約

不動産会社は契約から5営業日以内に物件情報を掲載することが義務付けられており、1週間に一度以上の業務報告を受けることもできます。
一方で売り主は、契約した不動産会社以外と契約を交わすことができず、自力で買い主を見つけられたとしても取引を行うことができません。

取引の全てを不動産会社に任せたい場合に利用すべき契約方法です。

専任媒介契約

不動産会社は契約から7営業日以内に物件情報を掲載することが義務付けられており、2週間に一度以上の業務報告を受けることもできます。
その他の不動産会社と契約を交わすことはできませんが、自分で買い主を見つけられた場合には、その人物に物件を売却することが可能です。

不動産会社の活躍を期待しつつ、自分でも買い主を見つけられる見込みがある場合に利用すべき契約方法です。

一般媒介契約

物件情報の掲載や売り主への業務報告が任意であるため、契約した不動産会社がどのように宣伝や対応を行っているのか判断できない可能性があります。
ただし複数の不動産会社と契約を交わすことができるほか、自分で見つけた買い主に物件を売却することもできます。

多くの不動産会社に依頼して、窓口を増やしたいという場合に有効な契約方法です。

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Step5 販売活動の開始

不動産会社との契約がまとまったら、いよいよ販売活動を始めます。

不動産会社は、インターネット上への広告掲載のほか、チラシの配布、顧客への紹介といった形で宣伝を行うことが一般的です。
広告活動にかかる費用を売り主側で負担する必要は一切ありません。

広告により興味を持つ人物が現れた場合には物件に招き、内見(内覧)を受けることになります。
この日までに最低限の掃除や部屋の整理を行い、興味を持っている人物に対して物件の長所をアピールしましょう。

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Step6 購入希望者との交渉等

内覧を経て購入希望者が現れた場合には、価格交渉が行われることが普通です。
購入希望者による値下げ交渉は拒否することもできますが、一般的には多少の譲歩をして値下げに応じることになります。

この際には、購入希望者が提示する金額そのままを受け入れる必要はありません。

数回の価格交渉を重ね、互いの妥協点を見つけて売却価格に折り合いを付けましょう。
そのためには敢えて希望価格よりも高額な価格で物件を売り出すといったテクニックを利用することも有効です。
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Step7 売却契約

売却価格で双方の折り合いが付いたら、後日正式な売却契約を結びます。
売却契約は売り主側の不動産会社が指定する場所で行われることが多く、売り主と買い主、そして不動産会社スタッフが同席する中で行われます。

破損状況などを正確に知られずに契約を交わした場合、瑕疵責任等を問われることがありますから、問題点は正直に売買契約書に盛り込みましょう。

売却契約の流れ

  1. 飼い主と顔合わせを行い挨拶する
  2. 重要事項説明書の内容を確認する
  3. 不動産会社が作った売買契約書を確認する
  4. 契約解除の条件や違約金を確認する
  5. 内容に誤りや問題が無ければ署名押印する
  6. 買い主からの手付金を受け取る
  7. 不動産会社に仲介手数料を支払う
重要事項説明書の確認は義務付けられていることもあり、売却契約完了までには2時間程度を要することになります。
売買契約には以下の書類が必要ですから、忘れずに持参するようにしましょう。

必要な書類

  1. 登記済証
  2. 印鑑証明書
  3. 運転免許証などの本人確認書類
  4. 実印
  5. 固定資産税納付書
  6. 印紙代
  7. 所定の仲介手数料(現金)
  8. 管理規約書類(マンションの場合のみ)
  9. 建築確認通知書(戸建ての場合のみ)
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Step8 引き渡し

売却契約を結ぶことによって、代金を受け取る日時を確定させられます。
不動産は原則として代金の受領と同時に買い主へ引き渡すことになりますから、この日までに引越し等の準備をすべて完了させてください。

代金の支払いは、買い主が利用する金融機関で行われることになり、この場には売り主のほかに買い主や不動産会社のスタッフ、そして司法書士が同席します。
こういった都合上、引き渡しは平日の日中に行われることになります。
買い主が住宅ローンを利用する場合にも同様で、住宅ローンの申請を行った金融機関で取引を行います。

引き渡し当日までにすべきこと

売却する不動産に抵当権が残っている場合には、引き渡しまでにこれを抹消します。
抹消されていない場合には、所有権の移転登記を完了させられずに取引が不成立となりますから注意してください。

引き渡しは原則として空き家の状態で行うため、不用品やゴミの処分も引き渡し前日までに完了させておきます。

売却の対象が土地の場合には、特約が無い限りは必ず更地に戻しましょう。

マンション等の場合、万が一にも管理費や修繕積立金の滞納があるのならば、引き渡し前日までに完済して清算してください。

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