離婚後に不動産売却を行う際の具体的な流れを知ろう | 家ってYEAH!
   

離婚後に不動産売却を行う際の具体的な流れを知ろう

離婚をきっかけに住み続けてきた物件を手放す場合には、どのような方法を用いて平等に財産を分配すべきなのでしょうか。
売却以外の選択肢も視野に入れながら、具体的な不動産売却の流れについて知り、離婚と売却をスムーズに進めるための方法を確認しておきましょう。

離婚後の不動産を分与する具体的な方法


まずは離婚後の不動産をどのようにして扱って分与するのかという点を整理します。
最も多いパターンとなるのが、不動産を売却して得た金額を夫婦で分けるという形であり、基本的には売却益を50%ずつ分配する形で財産分与を行います。
物件は第三者の手に渡り、お互いが平等な条件で財産を分けられるため、後腐れがなく、平和的に解決するための方法として最も有力です。

次に、不動産の所有権を持たない夫または妻のどちらかに50%相当の対価を支払い、片方の所有権を買い上げる形で処理するという方法を選ぶこともできます。
この方法を選ぶためには、不動産が持つ資産価値を正確に導き出すことが必須で、資産価値の半分を現金や有価証券などによって支払い、解決を図ることになります。
メリットとしては購入した物件を手放さずに住み続けられることであり、思い入れの強い物件を残すために対価を支払うという方は決して少なくありません。
ただし、物件によっては数千万円以上の対価を支払う必要が生じますから、一般的には希望していても実現させられない可能性が高い方法でもあります。

最後に、不動産の現物そのものを均等に分け、双方がお互いに住み続けるという方法を選ぶことも不可能ではありません。
浴室やトイレなどは共同のものとして利用し、その他の部屋は「別々の資産」として扱い、シェアハウスのような形で同居を続けるという方法です。
離婚という事由が発生している以上、現実的な解決策とは言えませんが、方法の一つとして知っておくべき分割方法ではあります。

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まずは話し合って売却に同意することが重要

共有名義の物件や土地を売却するためには、名義人全員の同意が必要になるため、まずは話し合ってお互いに売却の意志を固めていることを確認しましょう。
もしも片方が売却に納得せず、話し合いが平行線を辿ってしまっているという場合には、朝廷や裁判によって司法の判断を仰いだ後に売却へと移ることになります。
同意を得ないまま勝手に不動産売却を行うと、罪に問われてしまう恐れがありますから、くれぐれも冷静に対応することを忘れてはなりません。

不動産を売却する方針が固まったら、有力な不動産業者を探し、媒介契約を結んで買い主を探すことになります。
これは通常の不動産売買と何ら変わらない手続きになりますが、離婚という複雑な状況が絡んだ取引になるため、できる限り売買経験が豊かな業者を選択すると良いでしょう。
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内覧の対応をどのようにして行うかは、夫婦間で相談して決めることが一般的です。
基本的には双方が協力する形で購入希望者に対応することになりますが、どちらかが仕事で忙しく対応できない場合には、もう一方が来客の応答に当たります。
一方が来客対応をできないぶん、掃除などを担当して役割を分担することによって平等性を確保することによって、揉め事を回避することができるでしょう。

売却後にはまずローンの返済を行う


不動産の売却が完了したら、住宅ローンの残債がある場合には、まず売却したお金を使って住宅ローンの一括返済を行うことが基本です。
住宅ローンを返済した後に残った利益は、50%ずつに分配して財産分与を行い、取引を完了させることがごく一般的な流れになります。
夫または妻の収入が極端に多いという場合には、相手が受け取る金額の割合が大きくなることもありますが、こういったケースは比較的まれです。
50%ずつの分配に納得ができないという場合には、離婚調停や裁判によって財産分与の割合について司法の判断を受け、それに従うことになります。

反対に、不動産を売却した際に得たお金を全額住宅ローンの返済に回してもお金が足りなかったという場合には、残債を夫婦で共有して半分ずつ支払うことになります。
預貯金などが十分に残っていればスムーズに支払いを済ませることができますが、それが難しいという場合には、通常の売却は諦めて任意売却を選ぶことが一般的です。

任意売却を行うことにより、有利な条件を確保しながら不動産の売却を進めることが可能になり、残債は債権者との話し合いの上で適切な方法で返済を行います。
そのため、離婚によって不動産を手放す際には、一般的な方法で売却を行うのか、任意売却を行うのかを事前に見極めなければなりません。
査定額がローンの残債に遠く及ばないという場合には、不動産業者ともよく話し合った上で売却方法を検討し、負担が無くスムーズに財産分与が進む方法を選びましょう。