住宅ローンの残債がある場合、新しくローンを組めるのか? | 家ってYEAH!
   

住宅ローンの残債がある場合、新しくローンを組めるのか?

現在住んでいる家を住宅ローンで購入し、まだローンの残債が残っているという場合に、新しく住宅ローンを組んで住宅を買い替えることはできるのでしょうか。
売却額がローンの残債に満たない場合など、様々な状況を想定しながら自宅を買い替える方法について迫っていきましょう。

住宅ローンの残債がある場合、新しくローンを組めるのかを解説します

二重でローンを組むことも可能ながら、おすすめはできない


まず選択肢に入るのが、現在の住宅ローンはそのまま維持したまま、新しく購入する物件でも住宅ローンを組むという二重ローン(ダブルローン)です。
この方法を選べば、預貯金等を切り崩して無理に住宅ローンを完済する必要がなくなり、返済額を定めて毎月の期日に支払うという方法で新しいローンを組むことができます

住宅ローンの返済と、新しい借り入れを同時に行わずに支払いを進められる方法でもあるため、慌てずにゆっくり新居を探したいという方にも適した方法です。
これまでと同じ環境に身を置いて新居を選ぶことができ、新居に引越した後は、空き家の状態で自宅を売りに出すことができます。

しかし、ローンの支払い件数そのものが1件増えることになりますから、月々の支払い額の合計金額が倍増し、いずれ返済が困難になってしまう恐れがあります。
支払い額が増えるため、2件目の住宅ローンを組む際の審査はより厳しくなる傾向にあり、2件分のローン返済に十分な収入があると認められなければ認可されません。
ダブルローンを選択肢に入れること自体は否定しませんが、大きなリスクを孕む返済方法にもなるため、お金に十分な余裕がないという場合にはおすすめすることはできません。

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売却が先なら抵当権の抹消が必須


まずは物件の売却を行い、その後に新しい住宅を買い替えるということであれば、最優先で行うべきなのは抵当権の抹消です。
抵当権が付帯している住宅を購入する人物はいませんから、確実に売却を行うためには住宅ローンを一度完済し、抵当権を抹消しなければなりません

住宅ローンの残債は、物件を売却した費用の中から返済することになりますが、一般的に考えれば住宅の価値は築年数の経過と共に下がりますから、ローンの残債が売却価格を上回るケースがほとんどです。

こういった場合には、住宅の売却によって受け取ったお金の全額を住宅ローンの返済に回したとしても完済には至りません。
この状態では抵当権を抹消することができませんから、差額分は預貯金等から賄い、全額返金を目指すことになります。

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預貯金で完済できない場合には住み替えローンを活用する


預貯金を返済に回しても住宅ローンの完済が不可能なのであれば、住み替えローンを活用して、新しい住宅ローンと合算してこれまでの住宅ローンの残債を支払いましょう。
住み替えローンは、今持っている住宅を売り、新しい住宅を購入するという方だけが申し込みできる住宅ローンです。

新しく購入する住宅で組むローンの総額に、現在のローン残債が上乗せされた状態で返済を行う方法なので、ダブルローンのように返済額が膨れ上がるリスクがありません。
年収等に応じて借りられる金額が制限されることになりますが、ダブルローンと比較すれば認可されやすく、借りられる金額も多くなることがほとんどです。
一度住宅ローンに通った経験があるのであれば、勤務先などの属性が当時と比べて大きく変化していない限りは、再び審査を通過できる可能性が高いでしょう。

住み替えローンを活用する場合には、まずは不動産業者に相談を行い、売却予定の住宅がいくらで売却できるのか査定を受けることが先決です。
その後、住み替えローンを活用した後でも購入できる住宅の予算を知り、計画を立てた後に銀行等の金融機関へ向かって融資の相談を受けることになります。
この際には、以前住宅ローンを組んだ金融機関に再び相談を持ち掛けることによって、手続きにかかる手間を短縮することが可能です。
住み替えローンでは、売却が完了するよりも前に新しい物件の契約を結ぶことができるので、気に入った物件を見つけたら住宅が売れる前にでも購入の申し込みを行えます。
これを「買い替え特約」と言い、この特約を付帯させることによって、売り出し中の住宅が仮に売れなかった場合には、購入の申し込みを取り下げることが可能です。
この際に違約金や手付金の支払いを行う必要がないということも、買い替え特約を付けて住宅を購入するメリットと言えるでしょう。

これらの方法を用いることによって、仮に住宅ローンが残っている場合でも新しい住宅ローンを組むことができ、余裕を持って新しい住宅を探すことができます。
まずは住み替えローンの利用を検討することを重視すべきですが、資金に余裕があり、よりじっくりと新居を探したいという場合にはダブルローンを活用して住宅を買い替えましょう。
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