不動産会社との契約を解消したい…そんなときに違約金は必要？
不動産会社と媒介契約を結び、販売活動を開始してみたものの、何らかの事情によって契約そのものを解消して白紙に戻したいという希望を持つケースも見受けられます。
こういった場合には、不動産会社への違約金等の支払いが必要になるのかどうか、様々な状況を想定しながら考えた上で、違約金の相場についても整理しておきましょう。
目次
不動産会社との契約を解消したい…そんなときに違約金は必要？
3ヶ月以内の解約には原則として違約金の支払いが必要
特記事項が設けられていない場合、専任媒介契約や専属専任媒介契約の契約期間は3ヶ月間となりますから、この間に契約を解消したという場合には違約金の支払いが必要です。
依頼を受けた不動産会社は、物件を売却するために広告費などの宣伝費を肩代わりしており、購入希望者を物件に案内する際の交通費等も会社のお金で支払っています。
売買契約が解除されると、その会社が当該物件を販売できる可能性は無くなってしまい、それまでに使ってきた経費が全て無駄になってしまうため、違約金が求められるのです。
この際にかかる違約金は不動産会社によって異なりますが、実費のみの請求で終わるという場合には、10万円前後の請求に止まることが多いようです。
ただし、これは好意的な対応を受けられた場合に請求される金額であり、契約書に記載されている通りの違約金が請求される可能性が無い訳ではありません。
売買価格の3％＋6万円が違約金と記されることが一般的ですから、売却見込み額が3000万円だった場合には、100万円前後の違約金が請求されても不思議ではないのです。
売り主が契約違反を犯した場合にも違約金支払い義務が生じる
媒介契約には様々な規約が設けられていますが、これに違反していることが発覚した場合にも、違約金の支払い義務が生じるため注意してください。
例えば専任媒介契約や専属専任媒介契約では、他の不動産会社への依頼は禁止されており、契約違反が見つかった場合には即座に契約解除と違約金の支払いが求められます。
専属専任媒介契約の場合には、自分自身で買い主を見つけたられとしても、不動産会社を通さずに売買契約を結んだ場合には違約金請求の対象になってしまいます。
媒介契約は双方の信頼関係をベースにして成り立っているものであり、信頼関係があるからこそ不動産会社はクライアントのために懸命な販売活動を行います。
ですから、契約に違反して不動産会社に何らかの損害を与えてしまったという場合には、相応のペナルティが下されることは覚悟しなければなりません。
不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、必ず契約内容や違約金について確認しておき、契約期間中は違反を犯さぬように注意しながら販売活動を継続することが大切です。
違約金の支払いが困難な場合には
数百万円という単位の違約金が発生してしまい、なおかつ請求が妥当であると見なされてしまった場合には、一括で違約金を支払うというのはなかなか困難です。
違約金があまりにも高額で支払えないというケースに直面したら、弁護士に関与してもらったり、市役所の窓口に相談したりしながら対応策を考えていきましょう。
同じ違約金を支払うにしても、交渉次第では分割払いに応じてもらえる可能性もあり、数万円単位の金額を数年間に渡って返済していくという方法を選べる場合があります。
ひとまずは別の不動産会社を通じて不動産の売却を完了させ、そこで得た金額を使って違約金を返済するという道を選んでも良いでしょう。
宣伝活動費の実費を越える違約金が請求されてしまったら、鵜呑みにしてすぐに支払うのではなく、契約書のチェックを専門家から受けることをおすすめします。
違約金の支払い義務が生じずに解約できることもある
契約書には、売り主に対してだけでなく不動産会社に対しても課せられる義務が記載されており、不動産会社もここに記載されている義務を遂行しなければなりません。
仮に不動産会社が契約内容を守らずに違反しているという状況が確認された場合には、売り主は違約金の支払いをせずに媒介契約の解消を申し出ることが可能です。
例えば専属専任媒介契約の場合には、一週間に一度以上、業務の処理状況を売り主に報告する義務がありますし、契約締結から5日以内に物件情報の登録義務があります。
こういった義務を無視して履行せず、不動産の販売活動を怠っていることが明らかな状況にある場合には、不動産会社側が契約違反を起こしていると見なすことが可能です。
あまりにも不動産会社のやる気が感じられないという場合や、契約違反が確認されたという場合には、速やかに契約解除を申し出て他の不動産会社と契約を結び直しましょう。
まとめ
どこの不動産に自分の物件を任せるのか。ここがポイントになりますが、高額な査定をしてくれても、その価格で売れなくては意味がないわけですから、時として一括査定などのサービスは失敗を生むこともあります。
妥当な査定額で親密になり販売活動をしてくれそうな会社を選べば解約したいなんて気持ちにはなりません。
特にネット広告に頼っている販売業者等は、任せる物件が余程魅力的でない限りは慎重に考えた方が良いでしょう。
