離婚時の不動産売却…法律上の問題で注意すべきこととは | 家ってYEAH!
   

離婚時の不動産売却…法律上の問題で注意すべきこととは

離婚によって今まで共同で住んでいた不動産を売却する際には、どのような方法で財産を分配するのかという点も考慮しながら売却に臨まなければなりません。
特に財産分与など法律上の問題には十分に注意しながら売却を進める必要がありますから、注意点についておさらいしながら売却の準備を整えましょう。

離婚時の不動産売却…法律上の問題で注意すべきこととは

土地や建物は財産分与の対象になる

夫婦の協力によって蓄えた財産は、離婚の際にどちらか一方のものになるということはなく、財産分与によって平等に分配されることになります。
この財産分与には、土地や建物などの不動産も対象として該当しますから、離婚時には夫婦平等に清算しなければなりません。

ただし、婚姻関係が成立するよりも前に夫婦のどちらかが購入し、既にローンが完済していたという場合には財産分与の対象にならず、名義人の所有物として維持できます。
遺産相続によって取得した不動産も同様で、名義人以外が財産分与を主張することは原則としてできません。
ただし、結婚前に取得したマンションのローンを結婚後に支払っていたというケースにおいては、共同の財産として財産分与を請求することが可能です。

共有名義のマンションの場合には確実に財産分与の対象になりますが、どちらか一方の名義という場合でも財産分与の対象になることも覚えておきましょう。
仮に購入資金を全て夫が負担し、夫の名義のマンションだとしても、妻が財産分与を主張することが認められており、資産を入手することができます。

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慰謝料代わりに住宅ローンの支払いを受けることはリスク

これは主に妻側の立場が前提となる話ですが、慰謝料や教育費などの代わりに夫が住宅ローンの支払いを続け、物件を売却せずに妻が住み続けるというケースも見受けられます。
生活環境を変えず、家賃の支出も免れる方法として特にお子さんのいる家庭で取り入れられることが多い提案ですが、実はこの方法には大きなリスクが潜んでいます。

大前提として、この方法を選んだ場合にはマンションの所有権は夫側が持ち続けることになり、住宅ローンを完済するまではマンションを妻の名義にすることができません
つまり、物件に関する主導権は夫が握ることとなり、そのことで生じる悪影響を全て妻が被ってしまうというリスクがあるのです。

例えば将来的に失業等によって夫の経済状況が悪化し、住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、いつの間にかマンションが競売にかけられてしまう可能性も考えられます。
裁判所の決定にはいかなる場合にも逆らうことができませんから、猶予が無い状態で家を失い、退去せざるを得なくなるというリスクを背負ってしまうことになります。
このようなリスクを念頭に置くと、住宅ローンの負担といった条件を飲むことはおすすめできず、売却によって金銭を分割し、財産分与を行うことが安全策として有効です

夫または妻との連絡が取れない場合の対処法

財産分与の話し合いを夫婦間で行える状況であれば良いのですが、夫または妻が蒸発し、連絡が取れなくなってしまったというケースも起こり得ます。
このようなケースでは、一方の承諾を得ないままどちらかが勝手にマンションを売却することは認められていません
厳密に言えば、このような事実を隠したまま不動産業者と媒介契約を結べば、片方の承諾を得ないままマンション売却を成立させられる可能性はあります。
しかし署名や押印を偽装することは立派な犯罪ですから、同意を得られていない状態で勝手にマンション売却を行うことだけは絶対に避けてください

連絡が取れずに困っているという場合、相手の所在地が明確に分かっているのであれば、弁護士を立てて連絡を取り、代理人を通じた交渉を行うことで解決を図ります。
所在地が全く分からないというケースにおいては、弁護士等に相談した上、裁判所に申し出て判断を仰ぎ、合法的な売却法を確保した上で売却に臨みましょう。

財産分与の条件で納得できない場合

人によっては、財産分与という制度そのものに納得せず、マンションの売却を拒んだり、財産を独り占めしようとしたりする場合があります。
また、財産分与に応じたとしても、その内訳となる売却額の分配率で揉めてしまい、50%ずつの分配に難色を示されてしまうというケースもある程度想定しなければなりません。
このような場合には話し合いだけで解決させることが難しく、まずは離婚調停によって裁判所の判断を仰ぐことが一般的な流れです。

ただし、離婚調停によって下された判断はあくまでも参考意見にしかならず、法的な拘束力を持つものではありません。
そのため、離婚調停が不調に終わったという場合には離婚裁判へと移行し、弁護士のサポートを受けた上で厳密な判断を受け、法律に則って財産分与を済ませることになります。