離婚時の住宅の売却に関する問題点について | 家ってYEAH!
   

離婚時の住宅の売却に関する問題点について

現在は3組に1組の夫婦が離婚すると言われています。
住宅ローンを組んで住宅を購入した夫婦が住宅ローンを完済しない段階で離婚をした場合には、後に残る住宅をどうすればよいかということが大きな問題になります。
そこで、本記事では、離婚時の住宅に関するいくつかの問題点について解説していきます。

離婚時の住宅の売却に関する問題点について

離婚時に住宅ローンの残債務の一括返済を求められるケース

住宅ローンを組んで住宅を購入し、ローンを返済しないうちに離婚した場合には、ローンの残債務の返済を一括して求められるケースがあるので注意が必要です。

例えば、住宅ローンの契約者が夫となっている場合で、離婚の結果、元夫が住宅を出ていくような場合(元妻はそのまま住宅に住み続けます)には、住宅ローンの契約違反となります。住宅ローンは、ローンで購入した住宅にローンの契約者が住み続けるという前提の下で貸付が行われています。

ローンの契約者である夫が住宅を出て行った場合には、この貸付の際の前提に違反することになり、債権者である銀行から契約違反の責任を問われて、残債務の一括請求を受けることがあります。

このようなケースでは、ローンの契約者を元夫から元妻に変更すればそのような事態は回避できます
ただし、契約者名義を元妻に変更した場合には、変更後は元妻がローンの支払いをしていくことになります。
元妻に経済力があればよいのですが、そうでない場合には、ローンを支払うことができなくなって結局住宅を手放すことになります。

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オーバーローンだと住宅を売ることができない

オーバーローンとは、住宅ローンが残っている住宅を売却した場合に、その売却代金でローンの残債務の全額を完済できない場合のことを言います。このケースでは、ローンの債権者である銀行等が設定している抵当権を外すことができないので、住宅を売ることができません

一方、アンダーローンとは、住宅を売却した際の売却代金で住宅ローンの残債務を一括して返済できる状態のことを言います。アンダーローンの場合には、抵当権を外すことができるので、住宅を売却することができます。

離婚した際に住宅ローンが残っている住宅を売却するというのも選択肢の1つですが、そのためには、アンダーローンであることが必要です。住宅の売却代金がローンの残債務下回るオーバーローンの状態では、債権者である銀行等が売却の許可を出さないので、原則として住宅の売却はできません。

オーバーローンの場合でも、住宅売却後の残債務について、元夫又は元妻がさらにローンを組むことを銀行が承認した場合には、例外的に、住宅の売却が認められることがあります。しかし、このケースでは、新たにローンを組んだものは、住宅がなくなった後も住宅ローンを支払い続けるという負担を負うことになります。

さらに、新しくローンを組んで住宅を購入する場合には、前の住宅のローンと新しい住宅のローンの二重ローンを抱えることになり、その負担は非常に重いものになります。いずれにしても、オーバーローンの場合に住宅を売ることは非常な困難を伴います。

なお、アンダーローンで住宅を売る場合には、複数の不動産会社の見積もりを取り、その中から最も高い買取価格を提示した会社に住宅を売ることで、住宅をより高く売ることができる住宅一括査定の利用が便利です。

住宅が高く売れるということは、それだけオーバーローンになる可能性を低くできるということにもなります。離婚の際に住宅を売る場合には住宅一括査定の活用を検討してみるといいでしょう。

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離婚をしても連帯保証義務はなくならない


住宅ローンを組む場合、夫を契約者(主債務者)とし、その妻が連帯保証人とするケースがよくあります。住宅ローンを完済しないうちに離婚した場合でも、銀行との関係においては、夫が主債務者で妻が連帯保証人という関係は切れませんので、注意が必要です。

例えば、住宅に離婚した元夫が住み続け妻が家を出て行ったとします。
ローンの主債務者(契約者)である元夫がローンで購入した住宅に住み続けるわけですから、契約違反でローンの残債務の一括返済を求められることはありませんが、元夫がローンを支払えなくなった場合には、離婚をしていても連帯債務者である元妻がローンの支払いを求められます。

このケースで元妻は、現在は住んでもいないし、現在は他人となっている元夫のために住宅ローンを支払う羽目になります。元夫が子供と同居している場合にはそれでもやむを得ないこところですが、子供も同居していない場合には、元妻にとっては全く無駄な出費と言えるでしょう。

離婚の際に住宅から離れる元妻の方が連帯保証人から外れることができればよいのですが、連帯保証人から外れるためには債権者である銀行等の許可が必要になります。元夫に十分な経済力があればよいでしょうが、そうでない場合は銀行が元妻が連帯保証人から外れることを承認してくれる可能性は低いでしょう。