マイホームを売却した時の譲渡所得税の特例について | 家ってYEAH!
   

マイホームを売却した時の譲渡所得税の特例について

譲渡所得税税の特別控除に関する特例は様々なものがありますが、その内、一括査定を利用して住宅を売った方が最も利用する可能性が高いのが、「マイホーム(居住用財産)を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
そこで、以下では、この特例について解説します。

マイホームを売却した時の譲渡所得税の特例について解説します

譲渡所得税の特別控除とは


譲渡所得税を計算する際には、まず、住宅を売却して得た代金から、売却した住宅を売主が取得した際の購入代金等の取得費用及び仲介手数料などの譲渡費用を差引いて、譲渡所得税を計算します。

譲渡所得がプラスになった場合には、その金額に売却した住宅の保有期間に応じて20%又は39%の税率を乗じて、譲渡所得税の税額を計算します。

その際、利用できる特別控除があれば、売却代金から取得費用及び譲渡費用を控除した余りの金額からさらに特別控除の金額を差引くことができます。特別控除の金額を差引いて余りが0又はマイナスとなれば譲渡所得税は発生しません。

余りがプラスとなる場合でも、そのプラスの金額に譲渡所得税率を乗じて譲渡所得税額を計算することができるので、支払う税額が安くなります。

譲渡所得税の特別控除には以下のようなものがあります。

・公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
・マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
・特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
・特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
・農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特例

国税庁サイト

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「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは

一般の方が住宅を売った場合に最も利用する可能性が高いのが、「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。

住んでいた住宅が地価上昇のために予想外の高い値段で売れたというような特別な場合を除き、普通のサラリーマンの方が普通にマイホームを売った場合にこの特例を利用すれば、譲渡所得税を支払うことはまずないと考えられます。

この特例は以下で述べる要件を満たした場合には、譲渡所得を計算する際に、住宅等の売却代金から取得費用及び譲渡費用のほか、3,000万円を控除できるというものです。この控除が利用できれば、大ざっぱに言って、売った土地建物が買った時の値段によりも3,000万円以上の高値で売れない限り、譲渡所得税を支払う必要はなくなります

この特例を受けるためには、特例を受けた結果譲渡所得が0円となり譲渡所得税の支払いが不要になるケースであっても、譲渡所得税の確定申告が必要になります。自分はマイホーム特例が適用されるので譲渡所得が0円となり、確定申告が不要だと勘違いして申告をしないでいると、後から税務署から納税を命じられることがありますので注意が必要です。
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マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の要件

「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けるための要件は次のとおりです。

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋と共にその敷地や借地権を売ること。以前に住んでいた家屋や敷地を売る場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
・売った年、その前年及び前々年にマイホームの買い替えやマイホーム交換の特例を受けていないこと
・売り手と買い手が、親子や夫婦関係ではないこと
・売った年や売った年の前年に他の譲渡所得税の特別控除制度(一部は除く)を受けていないこと

国税庁サイト

以下の該当する場合には、上でご紹介した譲渡所得税の特別控除の特例の適用を受けることができません。

・この特例を受けるために、わざと短期的に売却した家屋に居住した場合
・一時的な目的で入居したと認められる家屋(例えば、家屋の建て替え期間中の仮住まいとして利用した物件等)
・別荘などのように主として趣味・娯楽又は保養のために所有する家屋

国税庁サイト

マイホーム譲渡の3,000万円の特別控除を受ける手続き


本特例の適用を受けるためには、まず、譲渡した日が属する年の翌年の2月16日から3月15日までの間の申告期間に、譲渡所得税の確定申告をする必要があります。そして、その申告書に、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表及び計算明細書[土地・建物用])を添付します。

確定申告書に譲渡所得の内訳書を付けるだけで本特例が受けられるわけですから、簡単と言えば簡単です。譲渡所得の内訳書は、基本的には、確定申告の時期が来ると、税務署から郵送で送付されますが、その送付がない場合でも、税務署の窓口で無料の交付を受けることができます。

その書き方については、必要書面を持参すれば税務署の担当者が教えてくれるので特に準備は不要です。

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