相続したマンションを売却する場合の手順 | 家ってYEAH!
   

相続したマンションを売却する場合の手順

遺産相続によって、思いがけないタイミングでマンションの所有権が発生するという可能性は誰にでもあります。
相続税等の問題が頭を過ぎると、なるべく早く売却しなくてはと焦ってしまうものですが、どのような手順を経てマンションを売却することになるのでしょうか。
税金の申告方法も交えながら、遺族間でトラブルが発生していることも想定しつつ、相続物件をする際の手順を解説していきます。

相続したマンションを売却する場合の手順を解説します

相続人が複数名の場合には遺産分割協議を優先する

マンションを相続する権利を持つ人物が複数人存在するという場合には、まずは遺産分割協議を優先して行うことになります。
しかしマンションのような不動産の場合には、現金や有価証券とは異なり、部屋を分割して相続人同士で分けることができません
したがって相続人のうちの誰か一人が代表してマンションを相続するか、売却した上で得た金銭を均等に分けるかを選択することが一般的です。

遺産分割協議は相続人同士で行うことになり、方針を定めるためのタイムリミットは特に設けられていません。
話し合いがまとまらないという場合には調停を行い、それでも不調に終わった際には裁判によって分割方法を確定させることになります。

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相続登記を済ませた上で不動産業者を探す

遺産分割協議で合意し、マンションの売却が決まった場合にも、相続人が一度相続登記の手続きを行わなければ売却することができません
まずは相続登記をしっかりと済ませ、その後に適切な不動産業者を探し、マンションの売却を依頼するという流れになります。
不動産業者は相続人のうち誰が決めても構いませんが、話し合いが進まないという場合には、権利書等を持っている相続人が代表して選定すると良いでしょう。

相続物件だとしても、不動産業者の仕事内容は一般のマンション売買と何ら変わりませんから、通常通りの手続きを経て売却を依頼することになります。
売却が完了した後には所有権移転登記の申請を行い、売却代金が買い主によって支払われたら、相続人がそれぞれの割り当て分を受け取って売買は完了です。

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相続税はいくら支払うことになるのか

被相続人の財産状況によっては、相続したマンションを売却した後に所定の相続税を支払う義務が生じる可能性があります。
相続税の対象となるのはマンションだけではなく預貯金や有価証券など全ての財産ですから、遺産の総額を合算して相続税発生の有無を検証しましょう。

相続税には基礎控除が設けられており、財産の合計額から基礎控除額を差し引き、残ったお金に対して所定の税率で相続税が課されることになります。
基礎控除はベースの3,000万円に加えて、相続人1人につき600万円が加算されますから、相続人が2人いる場合の基礎控除額は4,200万円です。
仮にマンション以外の財産が一切なく、マンションの売却価格が5,000万円だったという場合には、基礎控除額を差し引いた800万円に相続税がかかります。

参考までに、800万円が課税対象になる場合の税率は10%ですから、相続税は80万円という計算が成り立ち、相続人1人あたりが支払う税額は40万円になります。

相続税の他に譲渡所得税がかかることも

マンションの売却価格が購入価格を上回り、譲渡によって利益が発生した場合には、相続税とは別に譲渡所得税が発生する場合があります。
譲渡所得税の税率は所得税が15%、住民税が5%の合わせて20%という高額なものになりますから、納税義務が発生する場合には申告を忘れないように注意しましょう。

譲渡所得税の計算方法は独特で難解ですが、マンションの売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が購入価格を上回った場合、利益分に対して課税されます。

取得費にはマンションの購入費用が含まれますが、購入時の価格をそのまま適用するのではなく、購入時の価格から減価償却分を差し引いた金額が取得費として認められます。
古くなったマンションは減価償却によって建物の価値が少なくなることが普通で、売却益のうち大半が課税対象になる場合もあるため注意しなければなりません。

取得費はマンションの購入費用に加えて、不動産業者に支払った仲介手数料と印紙代などを計上することができます。
譲渡費用としては、マンションの売却にかかった今回分の仲介手数料と印紙代、現地が遠方だったという場合には交通費等も含むことができる場合があります。

ただし、居住用のマンションを売却する場合には、3,000万円の特別控除を適用することができます。
これにより譲渡所得の合計額が3,000万円を下回るというケースでは譲渡所得税が発生せず、売却益はそのまま手元に残るということになります。

相続税や譲渡所得税の計算方法は複雑であり、税率や控除などの制度は頻繁に変化する性質を持っていますから、確実に申告を済ませるためには税理士への相談をおすすめします。

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