不動産を売却した時に課税される3つの税金 | 家ってYEAH!
   

不動産を売却した時に課税される3つの税金

不動産を売却した場合には、譲渡所得税と印紙税、登録免許税の3つの税金がかかります。このうち、印紙税は金額がそれほど大きくありませんし、登録免許税はほとんどのケースでは売主が負担するので、この2つはあまり気にする必要はありません。

一方で譲渡所得税の方は、もし課税されると結構大きな金額となりますので注意が必要です。譲渡所得税には各種の控除が設けられていますので、これらの控除が利用できる場合には積極的に利用して節税をはかる必要があります。

これから住宅買取一括査定を利用して住宅を購入しようとされる方は、住宅を売却した際に課税される税金について知っておく必要があります。そこで、このページではそられについて解説します。

不動産を売却した時に課税される3つの税金について解説します

不動産を売却すると譲渡所得税が課税される

不動産を売却した際に一定金額以上の利益が出た場合には、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得税とは、資産の譲渡による所得に対して課税される税金のことですが、土地や建物などの不動産も当然資産に含まれますので、不動産を売却して利益(所得)が発生した場合には、譲渡所得税が発生されます。

譲渡所得は以下の計算式で算定されます。
譲渡所得金額=譲渡価額(売却代金)-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(一定の場合)

取得費とは売却した不動産を取得した際の購入代金や建築費のことで、譲渡費用とは仲介手数料など不動産売却に係る費用のことです。

譲渡所得は売却によって利益が出ないと0円となりますから、課税されることはありません。
例えば、格安で中古マンションを買って、非常に高いか価格で売却したような場合には、大きな金額の利益(所得)が生じます。そのようなケースでこの税金は課税されます。

マイホームを売却したような場合には、原則として3,000万円の特別控除が適用されますので、マイホームの売却ではこの譲渡所得税が課税されるケースはそう多くはないでしょう。

譲渡所得税の主な課税対象は、売却益(キャピタルゲイン)を目的として不動産取引を行う不動産投資家や、遊休不動産を売却できる地主や大家さんなどです。

譲渡所得税の税率

不動産の売却によって利益が出た場合に譲渡所得税が課税されるわけですが、その税率は以下の表のとおりです。

長期譲渡所得税率短期譲渡所得税率
国税15%20%
地方税(住民税)5%9%
合計20%39%

(平成25年~平成49年間では上記税額に2.1%を乗じた復興税額が加算されます。)

上記税率表で長期譲渡所得税率とは譲渡があった日の属ずる年の1月1日において、保有期間が5年超の不動産を譲渡した場合の譲渡所得税に対する税率のことで、短期譲渡所得税率とは、同じ時点で保有期間が5年以下の取引に対する税率です。

キャピタルゲイン目的で不動産取引を行う不動産投資家などに対しては、39%という高率の税率が適用されることになります。

一般の方が不動産を売却する場合には長期譲渡所得税率が適用されることが多くなりますが、その場合でも税率は20%ですので大きな負担になります。

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不動産を売却すると印紙税が課税される

不動産を売却する際には、必ず売買契約書を作成します。

この売買契約書には契約金額に応じた収入印紙を貼付して、印紙税を納める必要があります。

契約書に貼付すべき収入印紙の金額は、契約金額に応じて次のようになります。

契約金額本則税率軽減税率
500万円~1,000万円以下10,000円50,000円
1,000万円~5,000万円以下20,000円10,000円
5,000万円~1億円以下60,000円30,000円
1億円~5億円以下100,000円60,000円

軽減税率とは、平成32年3月31日までの売買契約に適用される税率です。

契約書は2通作成し売主と買主の双方が1枚づつ保有することになりますが、その双方に印紙を貼付する必要がありますので、実際に支払うべき印紙税の金額は上記表の金額の2倍ということになります。

なお、印紙税は売主・買主双方が折半して負担するというのが不動産取引の慣行となっていますから、売主は自分が保管する契約書に貼付する印紙税の負担をするのみであり、買主が保管する契約書に貼付する印紙税は買主が負担します。

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不動産を売った時には登録免許税が課税される

不動産を売却すると、普通は、売主から買主へ不動産の登記名義を直します。

不動産の登記名義を直す際には、原則として取引対象となった不動産の固定資産税評価額の2%の登録免許税が課税されます。

例えば1億円の不動産を売却した場合には、その不動産の登記名義を直す際に課税される登録免許税の金額は1億円×2%=200万円となります。

取引対象となる不動産の金額が大きいとその登記に係る登録免許税の金額も大きくなり、重い負担となります。

なお、一般的にこの登録免許税は不動産の買主の方が負担するので、売主が負担するということはほとんどありません。

ただし、売買契約書の内容によっては、登記に係る登録免許税を売主と買主が折半して負担することになっていることもあり、その場合には売主も登録免許税を支払う必要があります。

登録免許税は3万円以下であれば、税額分の収入印紙を購入して登記申請書に貼付する方法で納付します。

税額が3万円以上であれば銀行等で現金納付を行い、その領収証を登記申請書に貼付する方法で行います。