売却したい収益物件から入居者が立ち退かない…そんな場合に有効な対処法とは | 家ってYEAH!
   

売却したい収益物件から入居者が立ち退かない…そんな場合に有効な対処法とは

所有している収益物件を何らかの事情によって売却したいと思っても、入居者が求めに応じることなく立ち退いてくれず、売却を進められないことがあります。
こういったケースで、マンションやアパートを経営している人物が希望するタイミングの通りに物件を売却するためには、どのような対処法を取ると有効なのでしょうか。
法律も絡んでくる難しい問題ですが、大きなトラブルに発展させることなく解決に導くための方法を紹介していきます。

売却したい収益物件から入居者が立ち退かない…そんな場合に有効な対処法を解説します

借主は借地借家法によって手厚く保護されている


投資物件の売却を希望しているオーナーにとって大きな壁として立ちはだかるのが、借地借家法という重要な法律です。
借地借家法では、家主が正当な理由なく居住者に対して立ち退きを求めたり、契約の更新を拒んだりすることが認められていません
つまり2年間の契約期間が満了した場合でも、入居者が引き続き居住を希望するという場合には、家主は原則としてこれを拒否することができないのです。
説得に応じてもらうことができれば退去に結び付けることはできますが、これを拒否された場合には、売却したいという理由だけで居住者を強制退去させることはできません。

一方で「正当な理由」さえあれば、家主は居住者に対して契約期間とは無関係に退去を求めることができます
ここで言う正当な理由としては、数ヶ月間に及ぶ家賃の滞納が続いているという場合や、他の入居者との間でトラブルを起こしている場合、マンションの風紀を乱す問題を起こしている場合等が挙げられます。
このような問題行動を起こしている入居者に対しては、無条件での退去を勧告することが認められています。

建物の老朽化が進み、修繕のために立ち退きを求めたいというケースはいわゆるグレーゾーンにありますが、一般的には正当な理由として認められないと考えてください。
原則として借地借家法は、入居者にとって有利な法律であると認識しておきましょう。

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説得に応じて退去してもらえる可能性は低い

「物件を売却したいから、そのために〇〇年の〇〇月までに退去してほしい」という希望を入居者に伝えれば、説得に応じて退去してもらえる可能性はあります。
しかし引越しには多額の費用が発生しますし、新しい物件を探すために多大なエネルギーが必要になりますから、この求めに応じてもらえる確率は低いと言わざるを得ません。

余計な費用をかけずに売却するために通告してみる価値はありますが、成果には期待しないほうが良いでしょう。
特に入居者の人数が多いマンションやアパートを1棟単位で経営しているという場合には、期日までに全員に無条件で退去してもらえる可能性はほとんどありません。

退去を希望する場合には立ち退き料の支払いが必要

オーナー側の都合で入居者の退去を希望する場合には、入居者全員に対して立ち退き料を支払って退去してもらうことが一般的です。
立ち退き料を支払うことで解決させるという方法は、借地借家法の第28条によって正当事由として認められており、オーナーが行使できる権利になります。

立ち退き料をいくらに設定すべきかは明確に定められておらず、特に相場が存在しないため、ケースバイケースで支出額は変動します。
しかし一般的には、引越しにかかる諸費用を全て負担することに加えて、プラスアルファを用意することで合意に至るケースが多いようです。
具体的には、引越し代や新居の契約にかかる初期費用を立ち退き料として支払うことがベースになり、それでも納得してもらえないという場合には、その後数ヶ月分の家賃を負担するという条件で折り合いを付けていきます。

しかし、あくまでも退去の権利は入居者が握っているものであり、どんな条件を提示しても立ち退いてもらえない可能性を孕むことを理解しておきましょう。
感情的な対応をしてしまうと事態が泥沼化し、大きなトラブルへと発展してしまう可能性もありますから、入居者の意思が第一という姿勢を保ってください。

入居者をそのまま引き継いでくれる買い手を探すことも有効

入居者がいるというだけで購入を見送る人物がいる一方で、入居者をそのままキープしたまま物件を引き継いでも良いという人物も存在しています。
そういった人物を見つけて取引を成立させれば、入居者を退去させる必要がありませんし、もちろん立ち退き料を支払う必要も無くなります。

ですから、入居者に出て行ってもらうことを第一に考えるのではなく、まずは入居者が残っていても構わないという条件で売買に応じてくれる買い手を見つけることを重視して売却を行いましょう。
特に改築等をする予定が無く、購入後すぐに収益を得たいという人の中には、入居者が少しでも多い物件を見つけて購入したいという意思を持っている人物も存在しているのです。