ローンを返済できなくなったら…競売を避け任意売却を選ぶべき理由 | 家ってYEAH!
   

ローンを返済できなくなったら…競売を避け任意売却を選ぶべき理由

もしも住宅ローンの返済が滞ってしまったら、債権者によって訴えを起こされ、物件が差し押さえられることになります。
通知を受けた後も放置していると、やがて競売にかけられてしまいますが、この前の段階で任意売却を行えば多くのメリットを得られますから、その内容を整理しておきましょう。

任意売却は競売よりも売却価格がお得

競売は閉ざされた空間の中で行われることもあり、落札価格は市場価格の5割~7割程度にまで下落することが当たり前となっています。
なぜここまでの値崩れを起こすのかと言えば、購入希望者が建物を見学する内覧を行えないということや、購入の際に現金の支払いが求められることなどの事情があるためです。

一方で任意売却では、一般的な不動産取引と同じ形で売買ができるので、広く世間に向けて物件の宣伝ができ、多くの人からの注目を集めることができます。
差し押さえが迫っているという事情から売却に時間をかけることができず、強気の価格を付けることは困難ですが、それでも競売と比較すれば高額での売却が可能になります。

売却が完了したら、当然そのお金を住宅ローンの返済に充てなければなりませんが、少しでも高く売却することでローンの残債を減らすことができます。
任意売却完了後には残債の分割払いが認められるため、後の負担を考慮しても、やはり任意売却を選んだほうが生活の立て直しをしやすくなることは間違いありません。

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任意売却なら持ち出し金がかからない

不動産売却を行うと、依頼した不動産会社に対する仲介手数料をはじめ、抵当権の抹消にかかる費用を捻出する必要があり、これは任意売却を行った場合も同様です。
しかし任意売却の場合には、これらの必要経費は全て不動産を売却したお金の中から支払うことが認められているため、持ち出し金が一切かかりません
マンションを売却する場合、仮に修繕積立金や管理費を滞納していたとしても、これらを弁済する費用も売却で得たお金の中から支払うことが可能です。

更に特殊なポイントとなるのが、任意売却を行った後に新居に引越す際に、引越しにかかる諸費用を最大で30万円まで任意売却で得たお金の中から支払って良いと定められていることです。
これは競売では得られない任意売却ならではのメリットであり、新生活をスタートさせるためのハードルを大きく下げることが可能になります。

引越しの時期をある程度自分で決められる

競売にかけられてしまうと、物件を自分自身でコントロールすることができなくなり、物件を買い主に明け渡す日時を指定することも不可能になります。
裁判所から強制執行が命じられると、これに逆らうことはできませんから、仮に新しく済む家が見つかっていなかったとしても即刻退去しなければならないのです。

一方の任意売却では、立場としては通常の不動産売却と全く同じ方法で売買を進められるため、物件を明け渡す日時は購入者や債権者、不動産業者等と交渉して決めることができます。
日時の指定はあくまでも常識の範囲内で決めなければなりませんが、少なくとも強制的に退去の日時を決められることは無くなるので、新居を見つけた上で余裕を持った引越しが可能です。

お子さんがいるなどの事情がある場合でも、任意売却を選ぶことによって、新しい学校への転校に関する手続きもスムーズに進められるようになり、家族全体にメリットが及びます。

近所の住民に困窮していることがバレない

競売にかけられてしまうと、新聞やインターネットの広告等に物件の所在地や間取りが公開され、世間に向けて広く宣伝が行われることになります。
これを何かの拍子に近隣の住民から発見されてしまった場合には、経済的に困窮して差し押さえ沙汰になったということが発覚し、恥をかいてしまう恐れがあります。
また、強制執行などの手続きが行われた場合には、退去当日のドタバタが近隣住民の目に入ってしまうこともあり、スマートに去ることができません。

こういった話は想像しただけでもストレスになる問題ですが、任意売却を行えば、建前上は一般的な不動産売買と同じ形で引越しの準備を整えられることになります。
物件を売り出していることを近隣の住民に察知されてしまったとしても、適当な理由を付けつつ「引越す」という事実だけを伝えれば、裏で任意売却を迫られているという事情を知られることはなく、ごく自然な形で去ることが可能になるのです。

仮に競売の手続きが進んでしまっているという場合にも、交渉によって任意売却への切り替えを求めることができるため、諦める必要はありません。
競売が取り下げられた瞬間に、インターネット上の競売に関する広告は全て取り消されて削除されるため、少しでも早く任意売却へ移行することによって、周囲にバレるリスクを低下させることができます。