農地を売却する前に覚えておきたいポイント | 家ってYEAH!
   

農地を売却する前に覚えておきたいポイント

相続した農地が不要な場合や、農家を廃業する場合などには、土地を売却して清算したいと考えるのが自然の流れです。
しかし農地の売却は自分だけの都合で行えるものではなく、売却前に覚えておかなければならない制度が存在するため、事前にしっかりとその内容を確認しておきましょう。

農地を売却する前に覚えておきたいポイントを解説します

一般向けの土地として売却するには農地転用が必要


農地を一般向けの土地として売却するためには、まずは農地を宅地等に変更するための手続きを取る必要があり、これを「農地転用」(農天)と呼んでいます
農地転用を実現させる条件としては、立地基準と一般基準の両方を満たす必要がありますから、まずはそのための条件を確認しておきましょう。

立地基準について

まず立地基準に関しては、農地が存在している場所が宅地等としても不都合なく利用できる場所にあるか否かという点が精査されることになります。
具体的には、市街化区域にある土地か、非線引き区域にある土地しか農地転用が認められておらず市街化調整区域にある農地は農地転用が原則として不可能です。
つまり、現在所有している農地が市街化調整区域にあるという場合には、その段階で一般に向けた土地の売却ができなくなってしまいます。

一般基準について

次に一般基準では、農地転用を実現させたと仮定した場合に、その後しっかりと目的通りに土地の運用ができるのかどうかという点が精査されます。
代表的なチェック項目としては「転用目的が達成できるほどの資力や信用がある」「周辺の内等の営農に支障をきたさない」などの条件があります。
国としては、農地は貴重な存在であるため、何に利用されるのか目的がはっきりしない、あるいは実現不可能な目的で農地転用が申請されているという場合には、農地転用を却下するという姿勢を持っているのです。

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農地転用から土地を売却するまでの流れ

農地転用は素人が簡単に申請を通せるような手続きではないため、予め不動産業者に相談を行い、農地を売却することを前提にした取引を行うことが求められています。
農地転用ができたという前提条件でまずは土地の売買契約を結び、その後に農業委員会に対しての内転用許可申請を提出し、認可を待ってから所有権の移転手続きに移ることになります。

農地転用のためには、転用した後の用途を明確にしなければなりませんから、住宅地として利用するのか、駐車場等の事業地として利用するのか、土地の購入を希望する人と詳しく打ち合わせを行いましょう。
ここで設定した土地の使用用途は、前述した農地転用手続きの際の一般基準を満たすかどうかの判断材料としてチェックされます。
仮に農地転用後に住宅を建てるという場合には、安全な住宅を建築できるだけの地盤を持っているのかといった点が審査され、基準を満たさない場合には農地転用が却下されてしまいます

また、完全な形で保有できていない土地に関しては、売却を開始するよりも前にそれぞれの権利者から農地転用を行うことに対する同意を得る必要があります。
例えば農地に対して銀行から抵当権が設定されているという場合には、抵当権を持つ人物や団体からの同意を受けなければ勝手に土地を売却することはできません
貸借権または使用貸借権が設定されている農地の場合も同様で、それぞれの権利を保有している人物や団体からの同意を事前に得ることが求められています。

農地転用を実行するために必要となる書類は、登記簿謄本と土地の所在地が記されている地図、そして住民票の三点になります。
そして一般基準を満たすことが確認できるように、転用資金が確かに存在することを立証するための銀行残高証明書や融資証明書が求められることもあります。
非常に専門的な手続きになりますから、不動産業者の担当者に相談するか、行政書士や司法書士に手続きを委任することが一般的です。

農地転用が認められなかった場合には


農地転用の申請を行った結果、認められなかったという場合には、一般に向けた土地の売却が不可能となり、農地として買い取ってくれる人物を見つけなければなりません。
申請が拒否されたということは、その土地に住宅を建てたり、その土地で事業を行ったりすることができないと言われたも同然ですから、一般からの買い主を見つけることは大変困難になります。

このようなケースでは不動産業者と販売計画を練り直し、農地所有的各法人等と交渉し、農地として購入してくれる団体を探すことが売却成立の近道です。

また、農業を営んでいる知人が売りたい農地の近くに農地を持っているという場合には、自分の土地を農地として買い取ってくれないか直接的な交渉を持ち掛けてみても良いでしょう。
タイミングよく農地の拡大を目指している人物を見つけることができれば、直接取引を成功させることができ、スムーズな売却成立に期待することができます。

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