遺産相続によって引き継いだ借地権の扱い方…売却は可能なのか？

借地権とは、土地を借りるための権利を示す言葉であり、自分の土地であって自分の土地ではないという複雑な契約のもとに成り立っています。
相続等によって借地権を引き継いだ場合にはどのように扱うべきなのか、売却の可否についても考察しながら確認していきましょう。

遺産相続によって引き継いだ借地権の扱い方…売却は可能なのか？

借地権を相続する場合がある

不意に借地権が手に入るケースとしては、遺産相続によって借地権が自分自身の物になったという状況を想定することができます。
単純な相続という形で借地権が手に入った場合には、特に申告や報告を行う必要はなく、そのまま権利を保有して構いません。
しかし、遺言によって無償譲渡される遺贈という形で借地権を相続した場合には、地主に報告して許可を貰わなければなりません。

普通借地権と定期借地権

借地権には普通借地権と定期借地権の二種類があり、それぞれで契約内容が大きく異なっています。

普通借地権は、契約期間が定められていますが、この期間を満了した後には契約更新が認められているため、借りる側にとって特に有利な契約方式と言えます。
その土地が気に入って住んでいる場合、例え相続の翌年に権利が切れたとしても、契約を更新すればそのままその場所に住み続けることが可能です。
もし地主が契約更新を拒んだ場合には、その土地に建っている建物の買い取りを要求することができるため、金銭的なメリットを受けた上で新居を探せるようになります。

一方の定期借地権は、契約期間満了後に契約を更新することが原則としてできません。
例えば30年間の定期借地契約を結んだ場合には、30年が経過した段階で建物を取り壊し、更地に戻した状態で地主へと返還する必要があります。

借地権を売却したい場合には

借地権が不要で、残りの契約期間を第三者に売却したいという場合には、地主の許可を得るための交渉が必要になります。
少々複雑な契約になりますが、借地権の売買サービスを実行している不動産業者も存在していますから、業者を通した上で借地権の購入希望者を探しましょう。

地主からもらう許可の種類は多く、譲渡そのものの承諾を筆頭に、建物の建て替えや抵当権の設定など諸条件に関する承諾を得て、はじめて借地権売却への道が開けることになります。
また、この承諾を得るための見返りとして、地主に対して承諾料、つまり謝礼を支払うことが一般的です。
承諾料は明確に義務付けられたものでないため、支払う金額は状況によって異なりますが、一般的には借地権の金額に対して10％程度が相場とされています。

借地権は地主に売却することもできる

借地権を第三者以外に売却する場合に、最も有力な買い主として候補になるのが、借地権の販売を行った元々の地主です。
交渉に応じないという姿勢を崩さない地主もおられますが、中には残った借地権の買い取りに対応してくれる地主も存在しており、話を持ち掛けるだけの価値はあります。

この場合には、基本的には残った契約年数に見合う金額を地主に対して請求する運びになりますが、単純に日割りした金額は請求できず、地主に有利な条件を提示することが一般的です。
地主との関係性が良好であればあるほど交渉が成功しやすく、借地権を売却する側にとって有利な条件を引き出すことができるでしょう。
適正価格で借地権を売却したいという場合には、地主と直接交渉するのではなく、専門業者による仲介を受けて取引を進めることをおすすめします。

借地権を等価交換して売却するという方法も

現在進行形で借地権を持っている土地だとしても、土地を貸し出している地主が一定の権利を持ち続けることになり、これを専門用語で「底地」と呼んでいます。
つまり、この底地を入手することができれば、その土地は完全に自分自身の物になり、借地権としてではなく土地として売却を目指すことができるようになるのです。

底地を入手するためには、借地権の一部と底地の一部を交換する「等価交換」という制度を活用することが一般的です。
借地権を持っている土地の全てを売却することはできませんが、土地そのものを売却できるため非常に有益な方法になります。
ただし、地主の承諾が必要になるほか、分割後の土地を購入する希望者を見つけなければ成立しない取引でもあり、実現する可能性は決して高いと言えません。